中央提出取消过时限制措施去库存难涉一线城市限购

中央经济工作会议公报提出“取消已经过时的限制措施”

房地产去库存不涉一线城市取消限购

房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”，包括多个中央主管部门，正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着中央经济工作会议落幕，这些落实手段或将很快出台。

房地产市场去库存的落实手段涉及广泛，或涉及由地方政府对新晋城市居民购房给予优惠、城市棚户区改造货币化补偿、城市农民工合理享受城镇住房保障、引导开发企业合理降价等手段均包含其中。不过，房地产市场去库存的系列手段，恐怕将很难涉及一线城市限购政策的解除。

12月21日，中央经济工作会议结束。新华社播发的会议公报显示，中央经济工作会议提出“化解房地产库存”，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。

涉及范围颇广

“从习近平总书记提出房地产市场‘去库存’以来，相关的主管部门都在筹备房地产市场去库存的有关手段和具体政策工具，包括多个中央部门都参与了这项工作。”12月22日，一位接近决策层的权威人士告诉《中国经营报》记者。

2015年11月，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组工作会议。习近平在讲话中提出，要化解房地产市场库存，促进房地产市场稳定发展。随后，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出“以新型城镇化稳定住房消费，去化房地产库存”的总体思路。

按照国务院的工作安排，中央有关部门，开始参与到房地产市场去库存落实手段的研究制定当中。与以往房地产市场的监管政策和文件不同，此次政策手段的涉及范围，较为广泛，在一定程度上超出了房地产行业是市场本身的边界。

多位参与政策咨询的权威人士告诉记者，房地产市场去库存的思路，最早产生于2014年底，在当年度住房和城乡建设系统工作会上，住建部就已经明确提出，要求库存较大的城市，要“千方百计”去库存。

2015年11月中央财经领导小组工作会议召开前，住建部围绕当前房地产市场、住房制度改革、城市基础设施建设、管理等问题，向最高决策层进行了专题汇报，其间即包括“去库存”的有关内容，得到了最高决策层的认可，后被专门提出，成为核心思路所在。

据了解，具体的去库存手段可能包括，加大农村居民到中小城镇和区域中心城市落户的力度、扩大城市住房保障范围、房地产企业适当降低商品住房销售价格的引导和鼓励政策以及取消已经过时的限制性措施等。

难涉一线城市限购

12月21日晚间，新华社播发的中央经济工作会议公报，在第三项“化解房地产库存”内容中提到，“要取消过时的限制性措施”。这一表述，立即被外界解读为北京、上海等仍在执行限购政策的城市，可以取消限购。

然而，多位参与政策咨询的权威人士告诉本报记者，“要取消过时的限制性措施”并不专指北京、上海等仍在执行限购政策的城市要取消限购政策。“按照惯例，中央经济工作会议一般情况下，不会专门针对特定的几个城市进行会议公报的内容表述。”

从2014年底开始，去库存成为住房和城乡建设系统工作的主要思路。于是，从2015年开始，多个地方政府开始尝试突破此前限购政策。截至目前，原有执行限购政策的城市，除北京、上海等个别特大型城市外，基本上均已经取消了原有的限购政策。

因此，限购政策的问题，已经不是全国性的经济问题，所以，按照惯例，非全国、全局性的经济问题，尚不具备成为中央经济工作会议公报内容的“条件”。

“必须要准确理解一个问题，就是现在的‘去库存’不是‘救市’，更不是大水漫灌，所以，在公报当中，我们可以看到‘引导房地产开发企业适度降低商品住房价格’的表述，而对于北京、上海等特大型城市一刀切地取消限购有可能造成的房价报复性上涨，显然会造成与这一目标的矛盾。”中国房地产开发综合研究院首席研究院孙启宗向记者分析。

他认为，房地产领域“过时”的限制性措施还有很多，在建设、规划、土地获取、销售等环节，都有体现。本届政府提出减政放权、减少不必要的行政审批的执政思路，“要取消过时的限制性措施”实际上就是这种施政思路的延续。

集中“二线以下”

“从现在的情况看，房地产市场库存主要集中在二线、三线、四线城市，所以，去库存的重点，是在二线以下的城市，北京、上海等城市，在2015年330新政以来，库存去化的速度是比较理想的。”前述参与政策咨询的权威人士称，这也是“取消过时的限制性措施”不会涉及特大型城市限购的原因所在。

因此，大量去库存的具体实施手段，将集中在二三四线城市发挥作用。目前，部分政策已经开始实施，如加大棚户区改造力度以及其中货币化补偿安置的比例，从而引导棚改需求有效进入商品房市场，从而起到用市场规律去化房地产市场库存的作用。

中国指数研究院发布对“十三五”房地产市场的趋势展望(下称“报告”)称，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用，市场平稳发展，但是三四线城市去库存将迎大考，而房企也将加速分化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，报告称，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011~2015年基本持平。商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。

中国指数研究院对几十个三四线城市的实地调研与分析结果显示，约八成的三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等城市库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

“还会留给地方政府比较大的自主裁量的空间，以避免出现一刀切的僵化政策效果，但是政策的核心，还是去库存，而不是大水漫灌式的救市，所以，在二线以下城市也是这个思路，主要还是通过新增城市人口来解决这个问题。”前述参与政策咨询的权威人士称。