房地产行业：销售投资双双回落 住房租赁企业受支持
2017年1-7月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长8%和7.9%，销售面积和金额同比分别增长14%和18.9%。随着6月半年度统计口径和房企业绩冲刺因素的消除，房地产数据下半年开局延续5月的弱势走势，基本符合我们前期的判断和风险提示。
一、销售投资双双回落
销售方面，全国住房按揭利率继续攀升，三四线城市成交热度也明显回落，7月单月销售额增速大幅回落至个位数4.7%，创出16年以来的增速新低。投资方面，在销售增速持续回落的滞后影响下，单月新开工面积增速首次由正转负，单月投资增速也大幅回落至4.8%;另一方面，目前房企仍存在一定补库存动力，单月土地购置面积增速回升至24.3%，3季度投资增速仍有支撑且区域结构分化，而房企7月到位资金增速则大幅回落至1%，其中按揭贷款增速同比下降10%，预计现金流压力下4季度投资增速持续回落是大概率事件。
二、投资和销售仍有增长
1-7月，全国房地产开发投资额同比增长7.9%，较1-6月回落0.6个百分点;商品房新开工面积同比上升8%，较1-6月回落2.6个百分点;施工面积同比上升3.2%，增速较1-6月回落0.2个百分点;土地购置面积同比上升11.1%。在销售增速持续回落的滞后影响下，单月新开工面积增速首次由正转负，单月投资增速也大幅回落至4.8%。
1-7月的商品房销售面积为86,351万平方米，同比上升14%;销售额为68,461亿元，同比上升18.9%;较上月回落2.6个百分点;销售均价为7928元/平米，同比上升4.3%，较上月回落0.3个百分点。全国住房按揭利率继续攀升，三四线城市成交热度也明显回落。
三、九部委支持国企转型为住房租赁企业
7月新闻方面，九部委支持国企转型为住房租赁企业，已选12城市试点;北京拟推“共有产权住房”;广州将加快构建租购并举住房体系，推动住房租赁市场快速发展;成都试点依托国企组建住房租赁公司;武汉试点租购同权，酒店写字楼或可改建出租住房成都未来五年建30万套人才公寓，租满五年可购;杭州政府与阿里达成合作，打造智慧住房租赁平台。
四、投资建议
我们认为下半年随着三四线城市成交回落，行业进入周期性回落不可避免，我们维持板块中立评级，推荐组合：1、低负债率龙头房企：万科、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）;2、雄安主题：华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）、天健集团（000090）;3、中小市值转型股：嘉宝集团（600622）、冠城大通（600067）、三湘印象（000863）。