这些数据告诉你地王与房价之间的关系

【摘要】此轮地王潮中，部分有金融背景的竞买房企以较低成本的资金支持，也拿下不少土地，其中信达地产就是一个代表。(21世纪经济报道)

专题：这些数据告诉你地王与房价之间的关系

在今年频现的地王潮中，房企信达地产最近半年以350亿拿7幅地王的扩张速度引发关注。

公开信息显示，信达地产2014年销售额为66亿元；2015年提高到105.2亿元，同比增长 59.3%。也正是这两年，信达在土地市场的投资规模快速增加，2014年投资99.3亿元，2015年投资额是184.4亿元，今年以来已有350亿元。

信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。

资料显示，信达资管是国内处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，其也是四大资产管理公司(东方、长城、信达、华融)中房地产开发用地最多的，因此房地产布局也最大。只有东方资管没有房地产开发平台，但也会涉足房地产行业的资产收购。例如东方资管曾于2012年初花14.89亿港元收购上海证大50.03%股权。但此后又将其卖给了一名投资人郭昌玮。

一名知情人士对21世纪经济报道记者透露，央行很早便开始定期为上述四大资产管理公司注资，利率为2%左右，但是这些资金规定有专门的投资方向，大多为不良资产处置。四大资产管理公司定期会还息或还贷。此外，这四家公司还有同业拆借的融资渠道及银行授信渠道，资金利率均高于2%。

换言之，央行的资金支持，对于信达拿地王实际上没有直接关系。而通过银行渠道而来的资金，利率也在6%左右。

尽管如此，上述知情人士透露，信达作为四大资产管理公司之一，手上可运作的钱非常多，投入土地市场的占比很小，因此，当信达的投资逻辑是看溢价空间而非成本空间，在拿地的时候，单幅土地总价比传统房企测算的价格自然要高出不少。

为何信达用一套看起来相反的投资逻辑去套房地产行业？在欧美发达国家，由于房地产市场已经十分成熟，产生的不良资产以能产生租金回报的投资物业为主。而在中国，尚未产生回报的房地产项目占“大头”，这就造成了，一方面，这些物业收购价格更低，并且成熟后的投资回报率更高；另一方面，这些物业需要后续投入才能产生回报，因而相应也有更大风险。

母公司信达是信达地产这一轮圈地最重要的支持者，主要通过基金为其“输血”，具体有三种方式：通过基金提供委托贷款，如2015年12月及2016年1月，中国信达合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款，合计达49.3亿元；通过基金进行股、债权投资，2015年12月，信达地产董事会通过了将40亿元私募基金投资额度增加至80亿元的提案，原因是“为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排”； 通过成立基金公司吸引合作对象，如在上海新江湾项目中，信达地产旗下子公司信达银泰和坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立了项目公司，坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%，泰禾集团持有11.25%。也就是说，与信达地产进行合作开发的房企，很可能也将享受到中国信达的“资金福利”。

信达资管主业的利润率远高于房地产。信达地产本身的开发能力也有所欠缺，2014年，信达地产净利润7.6亿，净利率15.7%，利润规模较低。相比之下，中国信达2014年净利润124.4亿，净利率20.3%。