中信证券金融创新跋涉荆棘 REITs为业绩还是利益输送

【摘要】近日，关于中信证券设立的房地产信托投资基金——中信启航专项资产管理计划(简称“中信启航”)陷入争议。该资管计划的次级份额间接持有人，即中信证券员工向媒体曝光，称中信证券试图以年化收益率8%的对价向员工回购中信启航的次级份额，而员工们则认为这一价格明显不公。(中国经济网)

专题：中信证券

中国经济网编者按：近日，关于中信证券设立的房地产信托投资基金——中信启航专项资产管理计划(简称“中信启航”)陷入争议。该资管计划的次级份额间接持有人，即中信证券员工向媒体曝光，称中信证券试图以年化收益率8%的对价向员工回购中信启航的次级份额，而员工们则认为这一价格明显不公。

中信启航作为国内第一单REITs产品，原本是房地产证券化的重要尝试，其中作为基础资产的北京、深圳两座中信证券办公楼，两年已经增值近11.1亿元，因此中信证券的回购定价与增值部分的两年收益率差额达到29%，这也是此次低价收购引起投资人不满的重要原因。

针对投资人的举报，中国经济网试图联系中信启航资管计划的相关管理人员，但截至发稿时未收到回复。

中信证券打造首单REITs遭举报回购价大打折扣

中信启航是中国第一单权益型REITs (房地产信托投资基金)产品，在2014年5月23日设立，其中优先级发行规模36.5亿元，次级发行15.6亿元，每份受益凭证的面值为人民币100 元，期限为五年，该资管计划的目标资产是北京朝阳区的中信证券大厦和深圳福田区的中信证券大厦。

在一连串关联交易之后，形成了以天津京证、天津深业两家SPV持有办公楼，中信证券子公司中信金石代表中信启航持有人的利益持有两家SPV全部股权，并向中信启航持有人分配办公楼租金及地产增值收益的交易结构。

同时，中信证券及包括中信金石在内的多家子公司也是相关办公楼的主要租户，提供了逾90%的租金。

根据《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》显示，优先级持有人可在计划存续期内获得7%的年化预期收益，并在计划终止时享受10%的地产增值收益。次级持有人则在计划存续期内获得租金满足优先级收益及相关费用后剩余部分，同时在计划终止时享受90%的地产增值收益。

为此，中信证券的孙公司、华夏资本管理有限公司相应推出了“邦星1号专项资产管理计划”，用于投资中信启航的次级份额。产品规模6.9亿元，占中信启航次级份额的44%。另有10%次级份额为中信证券认购，即1.56亿元。

据报道，“邦星1号”的推介书中，预期该资管计划整体投资年化收益率为12%——42%，主要认购对象为中信证券内部员工。