面粉贵过面包：开发商们为何在苏州激进拿地？

专题：面粉贵过面包：开发商们为何在苏州激进拿地？

在去年四季度至今的全国这波楼市中，闯出了苏州这匹楼市“黑马”，涨幅一度超过深圳，跃居全国城市之首。从今年3月18日开始，江苏省和苏州市相继出台房地产调控政策。4月7日-8日，苏州迎来了2016年首场大型土拍。

从去年6月开始，苏州楼市就未离开过土拍的话题，几次土拍不断刷新价格。让外界感触最深的是，土地在苏州“逢拍必涨”，一定程度上助推了房价飙升。在相继出台的房地产调控政策之下，此次土拍能否延续之前的势头，未来的房价又会如何，成了众人关心的问题。

此次历时两天的土拍共计13宗地块，其中，除起拍价很高的2号地块(起拍楼面价为18000元/平方米)溢价率为59.78%，其余12块地溢价率都在100%以上，最高达318.86%；1号地块、2号地块、3号地块、6号地块、8号地块等5块地的楼面单价都在2万元以上。而此前，苏州市同策房地产经纪有限公司(下称“苏州同策”)曾预测，4月7日-8日两天的土拍较优质地块溢价率会超过150%，而此次的318.86%的溢价率远远超过了预期，房地产的火热势头还是没能消减。

这次土拍中，位于相城区的8号地块楼面单价达到22445元/平方米，莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华对第一财经记者表示，连相城区的楼面单价都超过了两万，这样的价格已经是面粉贵过面包的时代，最终谁来买单是个问题。

其实，在3月18日开始出台一系列房地产调控政策后，苏州的楼市似乎也未受明显影响。据苏州同策提供的数据，3月7日-3月13日，苏州住宅成交量为28.61万方，均价为16029元/平方米；3月14日-3月20日，住宅成交量为23.43万方，均价为16997元/平方米；3月21日-3月27日，住宅成交量为27.07万方，均价为16682元/平方米；3月28日-4月3日，住宅成交量为28.01万方，均价为17996元/平方米。

苏州同策市场研展部总监张晓晨告诉第一财经记者，此次土拍能延续这样良好的势头，主要这几方面的原因：一是苏州本身的库存量较少，开发商手里没地，但他们一定要拿地，所以就大都抱着相对大胆或者激进的态度；二是此次土拍的起拍价较低，溢价率也就相对较高，因为当初政府的评估是基于后期市场不涨或者基本上小幅提升去考虑；三是这次土拍新进入的开发商比较多，他们都带有战略目的进入市场，像中原、泰和、国瑞、华发等外来开放商拿地都比较凶。

而相比去年的土拍，今年这次土拍的楼面价要高很多。拿同区域的地块来看，这次北京国瑞兴业房地产控股有限公司(下称“北京国瑞”)拿下了苏地2016-WG-6号地块，去年四川蓝光和骏实业有限公司(下称“四川蓝光”)在这块地的旁边也拿了一块地，两个地块的距离只有几百米，前者比后者的位置稍微好一些，当时四川蓝光拿下来楼面价大约是9785元/平方米，溢价率也是相对比较高的，而此次北京国瑞最后拍下的楼面价为24744元/平方米，比9785元/平方米翻了1.5倍多。张晓晨表示，如果在去年同期拍，正常来说，苏地2016-WG-6号地块的单价可能也就1万或者1.2万。

赵建华告诉第一财经记者，此次，房地产调控政策对苏州的房价影响不是太大，整个行情的波动也没有出现原先预想中的一轮降价行为。经过这两天的土拍，这里的很多开发商，包括他自己所在公司都已封盘，要准备涨价了。

苏州未来的楼市走向会如何？张晓晨告诉记者，到今年六月份，去年所谓的地王的房源都陆续要上市，结合这波土拍，预测接下来苏州房价还会往上走。房地产调控政策对楼市会有一定的控制作用，但目前还是阻止不了整个市场的走势。从全国角度来讲，目前房地产市场还是处在一个比较宽松的环境。局部重点城市，尤其是政府关注的城市，地方上会实施一些差异化的调控，但其力度和影响力相对还是会比较弱。