中金公司：又见限购调控 症结到底在需求还是供应
症结到底在需求还是供应？近日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1)非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；2)二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。
似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011年2月北京实施“限购令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控，房价会涨得更猛。那么又该如何理解重庆呢？重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税(且税率不高)之外，重庆几乎“放任”房地产市场，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。
为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。是因为人口流入多少吗？2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。
那么到底是什么原因导致了上海的高房价？症结主要在于供应端。
土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平，造成住房供不应求。即便与国内城市比较，上海建成区占比仅16%，也远低于27%的全国平均水平，说明仍存在大量农地。为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。
保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。
既然是供应端的问题，在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。
首先，以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。且上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不够，解决“大城市病”的焦点在于加强城市建设和加大土地供应，而非以限购措施阻碍人口流入。
其次，首付款比例在中国仍然偏高。上海提高二套房首付，不仅与市场化改革方向不符，而且香港的经验证明在住房供给严重不足的大背景下，高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。
过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。我们认为只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。