深圳楼市新政解读：未超预期

【摘要】新浪财经讯3月25日，深圳政府连夜发布购房新规，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。对此，中信建投房地产点评称，深圳楼市新政未超预期。以下为点评全文：星期五晚上深圳发布新一轮房地

讯3月25日，深圳政府连夜发布购房新规，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。对此，中信建投房地产点评称，深圳楼市新政未超预期。

以下为点评全文：

星期五晚上深圳发布新一轮房地产新政，非深户购房条件社保年限从1年提升至3年，首套房贷款还清，二套房首付比例由三成改为四成。

深圳是此轮复苏周期中价格涨幅最大的城市，2016年2月价格同比上涨57%，背后除了供给和需求的背离，还存在需求结构的变化，2015年深圳投资性需求最高占到25%，对价格形成推波助澜，因此出台政策对非理性需求和预期进行管理实数应当，但从实际政策推进节奏来看，可能稍显犹豫。

此次政策思路和上海基本一致，首先是提升非户籍人口购买门槛，非深户购房条件社保年限从1年提升至3年，根据链家统计的数据，2015年非深户成交比例在30%左右，此次政策出台将会对这部分需求形成抑制；其次是从“认贷不认房”改为“认房又认贷”，并且二套房首付比例上升为四成，虽然首付比例上调幅度低于上海，但是考虑到本轮深圳价格涨幅远超上海，且需求结构中投资属性较高，首付比例的上调效果更在于对价格预期的管控，以及对信贷敞口的收缩(2015年二手房按揭成数约65%，全国最高)。

深圳政策紧随上海之后，但与上海不同，此次深圳市场对政策预期较足，我们此前跟中原研究沟通的情况来看，由于政策预期，3月份深圳市场需求观望情绪开始转浓，体现在：新房认筹量下降，同时二手房放盘量加大，部分投资性需求开始撤离，同时此前公告评估价上调50%后的成交量低迷也反映了当前市场中真实需求较少。我们认为随着政策的正式落地，将会对深圳过去快速上涨的预期进行调整，未来二季度交易量将有所收缩。

近期地产板块表现相对平淡，主要在于对政策的担心(一线城市调控以及营改增)，但随着昨天至今相关政策的逐步落地，我们可以看到行业政策的思路和我们之前预判基本一致，营改增后行业税负稳中有降，一线城市政策并未明显超出预期，随着政策的逐步落地，我们认为地产板块过去压制的因素也将逐步消除，继续强调对地产股应该更积极一些。标的方面，继续推荐龙头保利、招商，弹性品种建议关注我们的核心二线省会城市组合：华发股份（600325）、顺发恒业（000631）、天房发展（600322）、鲁商置业（600223）、阳光城、南国置业（002305）。