美日楼市去库存后发生了什么
相关背景：中国2016年1月全国平均房价创一年半最大涨幅，显示持续的货币政策放松及房地产去库存已略显成效。然而一线城市房价淡季不淡，反而走出凌厉涨势，使得楼市局部过热并滋生资产泡沫风险的担忧开始进入监管视野。
近期中国多个政府部门连续推出一系列房地产业的新政策，例如降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等政策。在楼市产能过剩情况下，通常以降低价格促进销售作为去库存的主要方法，而在中国近期的经济政策主要以供给侧结构性改革、压缩产能过剩行业的目标背景下，为什么管理部门密集推出上述支持房地产业的政策？本文试着回顾美国和日本房地产市场去产能过剩的过程，观察对经济和社会的影响，希望对当前中国房地产业去库存有所启示。
美国2008年金融危机与房地产去产能过剩
2008年9月15日，美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有，保险公司美国国际集团被美国政府接管。金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延，全球股市大幅下挫，金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起，致使金融市场出现流动性危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业，导致美国经济衰退。
美国房地产泡沫事实上是房地产行业的产能过剩，彼时美国房地产行业产能过剩的发生与其经济背景有关，泡沫破裂后产能过剩的清理经历了漫长而痛苦的过程，期间经济衰退和失业率上升的问题不得不予以思考。
2001年美国IT领域泡沫破裂，经济陷入衰退，美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多，多余的流动性流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%，如图表1所示。2005年美国新建住房200多万套，比2000年增长了31.8%，住房供给过剩。
Case-Shiller房屋价格指数
1986年美国全面实施利率市场化后，银行间竞争激烈，信用评级很低的借款人，也可以凭借不断升值的房地产获得贷款。保险公司、商业银行、养老金等机构也投资于住房抵押贷款，住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣。次级贷市场迅速扩张，各类金融衍生产品对房地产行业的产能过剩起了推波助澜的作用。
在低利率政策的刺激下，美国经济开始复苏，为了防止通货膨胀，2004年到2006年美联储连续上调联邦基金利率从1%至5%，如下图所示，不断升息导致住房贷款市场利率上升，推动了房地产市场的降温，房屋销售量持续下滑，房产价格下跌，信贷违约引起危机爆发。
美国联邦基金利率