第二节 基本面突变的机遇(3)

专题：

　

公司治理溢价

2005年，著名财经杂志《亚洲货币》揭示2004年度亚洲“最佳公司治理”的评选结果,万科凭借良好的公司治理结构与高透明度，获得了广大投资者支持与提名,当选中国地区第一名。该奖项的获得，是投资者对万科公司治理的高度肯定，这将非常有助于扩大万科的市场影响与品牌价值。

就在那几天，几个从北大毕业后去顺驰地产公司工作的同学却都陆续辞职了，网络上很多有关顺驰公司治理问题的文章正被广泛转载。这让我思考一家公司的治理水平的重要性，没有好的管理，好的人才很难留住，企业的发展肯定要面临挑战。

所以，万科应该给予治理溢价，一家公司好的治理水平，不是一蹴而就的事情。大家都知道，这在地产公司更是不容易做到的一件事。

品牌溢价 加速扩张

一个企业经过若干年的发展进入到稳定期之后，如果仅依靠自身积累，成长的速度将会变得比较缓慢。一般企业进入到这一阶段后，都会采用并购整合同业资源的方式，走上快速扩张之路。2005的万科，就是处在品牌扩张的这个阶段。

2004年，万科的行业领跑者地位首次发生了动摇。顺驰、绿地、合生创展三家企业都公开宣称销售额越过百亿大关，尽管万科年报尚未公布，但以历年万科较为平稳的发展速度，达到这一业绩存在较大难度。王石和郁亮肯定会感到前所未有的危机感和压力。

万科以近19亿的真金白银整合南都，同时，对目前中央企业房地产业务重组非常感兴趣。万科要从过去单打独斗的模式改变为与别人合作发展的模式。

2005年的万科经营正常，项目如期进行。进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州等20个大中城市从事住宅开发，在建和销售的项目有48个，2005年还将陆续开工274万平方米的建筑面积，届时在建和销售面积将达到520万平米左右。

公司目标明确，管理层富于开拓精神，跨地域经营管理能力强，过去14年，公司收入和净利润的复合增长率分别达25％和31％。从公司目前项目销售情况看，总体来说较理想，未来几年公司仍将处于高速增长期，2005年动态市盈率不到8倍。

再看看万科的财务指标：

万科企业股份有限公司

报告期每股收益每股净资产（元）净资产收益率（%）主营业务收入（万元）净利润

（万元）利润率

（%）每股现金流量（元）

06年前3季0.342.5113.66%846002.97135901.4616.06%-1.08

05年前3季0.261.9812.94%555613.0787179.3115.69%-0.14

04年年报0.392.7314.16%766722.6287800.6311.45%0.46

03年年报0.393.3711.53%638006.0454227.078.50%-1.06

02年年度0.615.3611.31%457435.9638242.138.36%0.20

报告期主营业务

收入增长率净利润

增长率总资产

增长率净资产

增长率每股收益

增长率

05年年度37.71%53.80%41.57%33.98%-6.07%

04年年报20.17%61.91%47.09%31.92%-0.60%

03年年报39.47%41.80%28.55%39.06%-35.90%

02年年度2.68%2.32%26.73%8.22%2.32%

01年年度15.02%24.07%15.31%7.50%24.07%

00年年度32.99%31.46%25.09%38.85%13.66%

99年年度28.37%13.38%11.31%5.31%3.08%

除去2002年之外，每年净利润同比增长均在20－30％以上，净资产和总资产稳健增加，这是好企业的基本特点。

2005年3月，当时我给投资者的建议是：万科的房子，你信得过吗？它的股票目前是一个可能可遇而不可求的投资机遇，这家公司经过2004年的内部蓄势调整， 今后很可能将给你带来一个惊喜，即刻买进，长期持有。